裝修可以拆牆、改渠、封露台嗎？

香港的住宅建築工程分為三層，分清楚屬於哪一層，規劃就完成了一大半。

• 豁免工程：毋須批准，亦毋須委任專業人士。屋宇署所列的例子包括批盪、鋪砌地磚，以及維修或更換衞生設備；屋宇署亦說明，拆除非結構性間隔牆一般視為豁免建築工程，可在毋須事先批准及同意之下進行。一般裝修的主體都在這一層：飾面、木工、潔具，以及大部分室內間隔改動。
• 小型工程：以通知代替批准。建造非負重磚牆，以及在外牆建造或改動冷氣機支架與晾衣架，屬小型工程監管制度的範圍，由訂明註冊承建商按程序進行。工程本身是容許的；出問題的是略過程序。
• 須委任專業人士並辦理審批的工程。凡涉及樓宇結構，例如拆除結構牆、樑或柱，業主須委任認可人士及註冊結構工程師。

有一條界線值得講清楚，因為最多人在這裡誤會：《建築物條例》下的豁免，不等於大廈公契下的同意。管理處與法定程序是兩道獨立的關卡，通過其中一道從來不代表通過另一道。兩者都只是排工程期時的常規功夫。

這是最常見的問題，而它有一個明確的答案。拆除非結構性間隔牆一般屬豁免工程，可在毋須事先批准及同意之下進行；拆除結構牆、樑或柱，則須委任認可人士及註冊結構工程師。

換言之，一切取決於那是哪一種牆，而這個問題的答案在大廈的認可圖則上，不在敲一敲批盪的手感上，也不在上一手師傅的說法裡。厚薄並不可靠，一幅看起來像後加的間隔，也可能正在承力。

所以我們在承諾任何間隔之前，會先取得並閱讀認可圖則，而不是等拆開飾面之後在地盤上決定。在畫圖階段做這件事不花什麼成本，而它是單位裝修中最有用的一份文件。它同時也交代了單位入則時原本的模樣，這一點與下一節有關。

移動座廁、搬星盆、重新規劃浴室，幾乎必然涉及改動排水，而這不是一個可以隨意作出的決定。改動廁所、浴室或廚房及相關排水工程，須在工程展開前及完成後通知屋宇署。

原因是實際的，而非官僚的。錯駁排水渠正是屋宇署列出的單位之間滲水成因之一，而一條駁錯的去水管，往往在幾個月之後於別人的天花上出現。辦妥通知亦意味着工程由在制度之內運作的承建商施工，而不是即場臨場發揮。

這一切並不代表搬廚房是什麼特別的事，只是代表圖則與通知應該由一開始就排進工程進度表，與設計並行。

在我們收到的要求之中，這一項的期望與法例落差最大。

露台與工作平台的豁免是附帶條件的。屋宇署說明：在該等構築物的欄河以上，以窗、玻璃板、鐵欄或實心牆等方式圍封，會違反豁免的條件，並構成違反《建築物條例》。

它確實很常見。整幢大廈的立面都是封了的露台，玻璃師傅也大可以說「人人都咁做」。但那描述的是一種習慣，不是一項許可；而政府另外把「已圍封露台」列為日後或會考慮驗證的類別，本身就反過來說明了它現時並不獲准。

比較有用的討論，是你原本想要那個空間做什麼。在香港單位裡，一個可用的室外空間本身稀有，值得認真設計：擋雨的處理、經得起雨水的地面、耐濕的收納、把玻璃做在室內一側而不是圍封整個露台。與其封起來，換來一項賣樓時不能提的加建，我們寧願把它好好解決。

如果眼前有一個成交在等，現在花少許功夫查證，可以省回日後一筆昂貴的意外。加建物依附於物業，而不是依附於當初興建它的人，所以它會成為新業主要處理的事。

落訂之前，有三件事值得做：

• 取得認可圖則，與現場實況逐項對照。有差異不代表必然有問題，但值得在計算工程費之前先弄清楚。
• 請律師查冊。法定命令會在土地註冊處記錄在案，物業如有按揭，貸款機構亦會獲知會；這正是這類事情往往在賣樓時最不合時宜地浮現的原因。
• 重點看幾個常見位置：天台及平台構築物、已圍封露台、簷篷、分間間隔，以及改動過的排水。

如果本來就打算裝修，這一輪勘測是你無論如何都要做的功夫；在簽正式合約之前做，只是比之後做便宜。

有時答案是：加建已經在那裡，而且存在多年。有兩點值得知道，不必驚慌。

第一，沒有人可以替你把既有的加建物變成合法，我們不能，任何承建商也不能。聲稱可以令文件問題消失的公司，承諾的是它交不出的東西；這也是一個判斷對方是什麼人的實用測試。坊間確有討論如何理順小型加建的處理方式，但那些仍屬建議而非法例，所以任何文章告訴你現時已有驗證計劃可用，描述的都是尚未存在的東西。

第二，不遵從法定命令屬刑事罪行，所以命令並不是可以擱着不理的事。如果確實有命令在，合理的次序是先取得專業意見，再訂計劃，而不是在上面先做表面工夫。

我們能做的，是在你把錢花在覆蓋它之前，如實告訴你現場已經有什麼，並且確保這次裝修不會令情況增加。

裝修過程中出現的合規問題，幾乎全部可以追溯到三件事之一：沒有人看過認可圖則、沒有人按小型工程監管制度作出應有的通知，又或者有人把一項豁免的附帶條件當成裝飾。三者都不是設計上的失誤，而是統籌上的失誤，所以三者都可以避免。

在我們的項目上，這代表：在承諾任何間隔之前先取得認可圖則，讓結構牆在紙上被辨認出來，而不是在拆開飾面之後才發現；在度尺階段就分清楚哪些屬豁免工程、哪些屬小型工程而需要訂明註冊承建商與相應通知、哪些需要認可人士及註冊結構工程師；把大廈公契與管理處的同意，與法定程序分作兩條線並行處理；以及把露台與排水的討論放在畫圖階段，那時它還是一個設計問題，而不是等玻璃裝好之後才談。

這就是設計連工程在實務上的理由：圖則、通知、同意與地盤工序放在同一個工程進度表之內，由同一支團隊負責，而不是散落在各個工種之間，各自以為有別人處理了。

如果你正在考慮一個單位，想知道哪些改動其實是可行的，把平面圖與幾張相片傳給我們。我們會告訴你每一項屬於哪一個層級、實際程序需要什麼，讓你在愛上一個間隔之前先心裡有數。