装修可以拆墙、改渠、封露台吗？

香港的住宅建筑工程分为三层，分清楚属于哪一层，规划就完成了一大半。

• 豁免工程：毋须批准，亦毋须委任专业人士。屋宇署所列的例子包括批荡、铺砌地砖，以及维修或更换卫生设备；屋宇署亦说明，拆除非结构性间隔墙一般视为豁免建筑工程，可在毋须事先批准及同意之下进行。一般装修的主体都在这一层：饰面、木工、洁具，以及大部分室内间隔改动。
• 小型工程：以通知代替批准。建造非负重砖墙，以及在外墙建造或改动冷气机支架与晾衣架，属小型工程监管制度的范围，由订明注册承建商按程序进行。工程本身是容许的；出问题的是略过程序。
• 须委任专业人士并办理审批的工程。凡涉及楼宇结构，例如拆除结构墙、梁或柱，业主须委任认可人士及注册结构工程师。

有一条界线值得讲清楚，因为最多人在这里误会：《建筑物条例》下的豁免，不等于大厦公契下的同意。管理处与法定程序是两道独立的关卡，通过其中一道从来不代表通过另一道。两者都只是排工程期时的常规功夫。

这是最常见的问题，而它有一个明确的答案。拆除非结构性间隔墙一般属豁免工程，可在毋须事先批准及同意之下进行；拆除结构墙、梁或柱，则须委任认可人士及注册结构工程师。

换言之，一切取决于那是哪一种墙，而这个问题的答案在大厦的认可图则上，不在敲一敲批荡的手感上，也不在上一手师傅的说法里。厚薄并不可靠，一幅看起来像后加的间隔，也可能正在承力。

所以我们在承诺任何间隔之前，会先取得并阅读认可图则，而不是等拆开饰面之后在地盘上决定。在画图阶段做这件事不花什么成本，而它是单位装修中最有用的一份文件。它同时也交代了单位入则时原本的模样，这一点与下一节有关。

移动座厕、搬星盆、重新规划浴室，几乎必然涉及改动排水，而这不是一个可以随意作出的决定。改动厕所、浴室或厨房及相关排水工程，须在工程展开前及完成后通知屋宇署。

原因是实际的，而非官僚的。错驳排水渠正是屋宇署列出的单位之间渗水成因之一，而一条驳错的去水管，往往在几个月之后于别人的天花上出现。办妥通知亦意味着工程由在制度之内运作的承建商施工，而不是即场临场发挥。

这一切并不代表搬厨房是什么特别的事，只是代表图则与通知应该由一开始就排进工程进度表，与设计并行。

在我们收到的要求之中，这一项的期望与法例落差最大。

露台与工作平台的豁免是附带条件的。屋宇署说明：在该等构筑物的栏河以上，以窗、玻璃板、铁栏或实心墙等方式围封，会违反豁免的条件，并构成违反《建筑物条例》。

它确实很常见。整幢大厦的立面都是封了的露台，玻璃师傅也大可以说「人人都这样做」。但那描述的是一种习惯，不是一项许可；而政府另外把「已围封露台」列为日后或会考虑验证的类别，本身就反过来说明了它现时并不获准。

比较有用的讨论，是你原本想要那个空间做什么。在香港单位里，一个可用的室外空间本身稀有，值得认真设计：挡雨的处理、经得起雨水的地面、耐湿的收纳、把玻璃做在室内一侧而不是围封整个露台。与其封起来，换来一项卖楼时不能提的加建，我们宁愿把它好好解决。

如果眼前有一个成交在等，现在花少许功夫查证，可以省回日后一笔昂贵的意外。加建物依附于物业，而不是依附于当初兴建它的人，所以它会成为新业主要处理的事。

落订之前，有三件事值得做：

• 取得认可图则，与现场实况逐项对照。有差异不代表必然有问题，但值得在计算工程费之前先弄清楚。
• 请律师查册。法定命令会在土地注册处记录在案，物业如有按揭，贷款机构亦会获知会；这正是这类事情往往在卖楼时最不合时宜地浮现的原因。
• 重点看几个常见位置：天台及平台构筑物、已围封露台、檐篷、分间间隔，以及改动过的排水。

如果本来就打算装修，这一轮勘测是你无论如何都要做的功夫；在签正式合约之前做，只是比之后做便宜。

有时答案是：加建已经在那里，而且存在多年。有两点值得知道，不必惊慌。

第一，没有人可以替你把既有的加建物变成合法，我们不能，任何承建商也不能。声称可以令文件问题消失的公司，承诺的是它交不出的东西；这也是一个判断对方是什么人的实用测试。坊间确有讨论如何理顺小型加建的处理方式，但那些仍属建议而非法例，所以任何文章告诉你现时已有验证计划可用，描述的都是尚未存在的东西。

第二，不遵从法定命令属刑事罪行，所以命令并不是可以搁着不理的事。如果确实有命令在，合理的次序是先取得专业意见，再订计划，而不是在上面先做表面工夫。

我们能做的，是在你把钱花在覆盖它之前，如实告诉你现场已经有什么，并且确保这次装修不会令情况增加。

装修过程中出现的合规问题，几乎全部可以追溯到三件事之一：没有人看过认可图则、没有人按小型工程监管制度作出应有的通知，又或者有人把一项豁免的附带条件当成装饰。三者都不是设计上的失误，而是统筹上的失误，所以三者都可以避免。

在我们的项目上，这代表：在承诺任何间隔之前先取得认可图则，让结构墙在纸上被辨认出来，而不是在拆开饰面之后才发现；在度尺阶段就分清楚哪些属豁免工程、哪些属小型工程而需要订明注册承建商与相应通知、哪些需要认可人士及注册结构工程师；把大厦公契与管理处的同意，与法定程序分作两条线并行处理；以及把露台与排水的讨论放在画图阶段，那时它还是一个设计问题，而不是等玻璃装好之后才谈。

这就是设计连工程在实务上的理由：图则、通知、同意与地盘工序放在同一个工程进度表之内，由同一支团队负责，而不是散落在各个工种之间，各自以为有别人处理了。

如果你正在考虑一个单位，想知道哪些改动其实是可行的，把平面图与几张相片传给我们。我们会告诉你每一项属于哪一个层级、实际程序需要什么，让你在爱上一个间隔之前先心里有数。