40年楼龄全屋翻新：旧楼装修的水管、混凝土、铝窗与电力规划

坊间常有一个说法：“装修前必须向屋宇署入则（提交图则申请批准）。”这并不准确。《建筑物条例》第41(3)条下，大部分室内装修属于豁免工程，无须屋宇署批准，也无须委聘注册承建商：油漆、内墙抹灰、贴墙纸，更换非埋入式的内部支管或洁具，以及拆除无须具备耐火等级的非承重隔墙，都在此列。

第二层是小型工程监管制度。《建筑物（小型工程）规例》把187个工程项目分为三个级别：第I级58项（较复杂）、第II级68项、第III级61项（常见家居工程）。小型工程无须事先取得屋宇署的图则批准及施工同意便可展开，但程序上有明确要求：第III级工程须由订明注册承建商进行，并在完工后14天内提交一份载有图则或照片的表格（MW05）；第I级则须委聘订明建筑专业人士及注册承建商，开工前最少7天呈交通知书，完工后14天内提交完工证明。

第三层才是须事先批准的工程：拆除结构墙、梁或柱，必须委任认可人士与注册结构工程师，向屋宇署提交图则并取得批准及同意后方可施工，完全在小型工程制度以外。旧楼装修的规划，第一步就是把工程清单放进这三个层次，逐项对号入座。

楼龄40年的大厦，同时落在两个法定计划的涵盖范围：强制验楼计划适用于楼龄30年或以上的私人楼宇（3层或以下的住用楼宇除外）；强制验窗计划适用于楼龄10年或以上的楼宇。这里有一个常见误解要先澄清：两个计划都是由屋宇署发出法定通知才启动的，并非业主每10年或每5年自动要验一次；10年与5年，是屋宇署就同一部分再次发出通知之前的最短间隔。

另一个误解，是以为强制验楼涵盖单位室内。订明检验的范围是外墙及外部构件、结构构件、消防安全构件、公用排水系统，以及公用部分的僭建物（违章搭建），也就是大厦的公用部分与外壳；单位之内的混凝土剥落、水管老化，属业主自己的保养责任，正好在全屋翻新时一并处理。

对装修流程的实际意义：我们在勘察阶段会向物业管理处查询大厦有没有未完成的强制验楼或验窗法定通知。如果屋苑正筹备大维修，脚手架、外墙与铝窗的时间表便可以与屋苑工程互相配合，避免重复搭架或工序冲突。

旧楼水管问题，网上流传的版本很多，值得回到官方文件。按水务署第1/95号通函：《1994年水务设施（修订）规例》修订了规例第19条及附表2，自1995年12月23日以后接获的申请起，禁止在食水（饮用水）内部供水系统使用没有认可内衬层的镀锌钢管（坊间惯称镀锌铁管），适用于所有新楼，以及现有楼宇整体更换水管系统的工程。三点细节经常被讲错：

• 禁令不具追溯力。通函明确指出，禁令不适用于1995年12月23日之前已安装的管道，也不适用于现有系统的小型维修。换言之，旧楼保留原有铁管并不违法；更换是水务署建议的做法，不是法例强制。网上流传“限期前必须换管”一类说法，并没有任何官方依据。
• 禁的是“无内衬层”的镀锌钢管。设有认可内衬层的镀锌钢管仍然获接纳，不能一概而论说“所有镀锌管都被禁”。
• 禁令的文字只涵盖食水系统。冲厕（咸水）管道不在该禁令文字之内；不过旧屋苑的冲厕管同样多为镀锌铁管、同样会锈蚀，实务上全屋翻新时会与食水管一并更换，开一次墙做两件事。

那为什么仍然强烈建议更换？水务署在食水管道保养指引中指出，滞留在锈蚀铁管内的食水，会因氧化铁微粒悬浮而变得混浊或变色，已锈蚀的管道及配件应考虑更换。修订后获认可的物料包括铜、不锈钢、聚乙烯（PE）、交联聚乙烯（PEX）及氯化聚氯乙烯（cPVC）；实务上住宅重铺水管以铜管及不锈钢管最常用。1995年之后曾整体换管的楼宇，一般已属防锈蚀物料，变色水问题不常见。

程序上，整体重铺水管是受规管工程。《水务设施条例》（第102章）第14条规定，建造、安装、更改或拆除内部供水系统，须事先取得水务监督的书面准许，申请通常由持牌水喉匠提出；第15条规定，指明的水喉工程须由“指定人士”进行，包括持牌水喉匠、注册水喉技工，或在持牌水喉匠指示及监督下工作的人员。水务署同时列明了宽免空间：性质轻微的维修，例如修理漏水管道或更换水龙头胶圈，可以由非指定人士处理；但凡涉及铜管焊接的工程，一律须取得水务监督准许并由指定人士进行。聘用非指定人士进行指明水喉工程，即属违法。顺带一提，屋宇署辖下的楼宇安全贷款计划涵盖更换水管一类工程，个别业主可以留意。

混凝土（香港俗称“石屎”）剥落是旧楼最常见的老化现象，成因是日积月累的碳化作用：混凝土表层的碱性随年月流失，保护不了内部的钢筋；钢筋生锈膨胀，把周围的混凝土胀裂、顶落，长期渗水更会加速这个过程。屋宇署列出的警示信号包括：墙体或天花板出现水渍锈渍、渗水、裂缝、抹灰或瓷砖剥落、表面隆起，以至大片混凝土剥落露出生锈钢筋。

两个原则必须把握。第一，剥落是可以修复的老化问题，不代表大厦结构已经失效，不必因为见到钢筋外露而恐慌。第二，抹灰盖面不是修复：正确做法是把松脱及已变质的混凝土凿除，将外露钢筋清理及做防锈处理，再以修补砂浆分层修复。直接在锈蚀钢筋上抹平，只是把问题封进墙内，之后会在同一位置再爆开。

责任与程序方面，屋宇署讲得清楚：业主须自行安排及时维修，向政府部门报告并不能免除责任；业主应咨询建筑专业人士，并委聘注册承建商或注册小型工程承建商进行修葺。要留意，修葺结构构件本身也是受监管的小型工程项目（第I级1.17项／第II级2.17项）。全屋翻新正是处理的最佳时机：天花板与墙体反正会打开，剥落位置可以逐一凿除修复，完工后再封入新装修之内。

更换铝窗是旧楼装修几乎必然的项目，法规位置却经常被讲错，两个极端都有：有说要事先向屋宇署申请批准，也有说完全不受监管。实情是：窗及窗墙的建造、更改、修葺、拆除或更换属小型工程，按规模及风险分属第I级（1.60项）、第II级（2.8／2.9项）或第III级（3.6／3.7项），任何级别都无须事先入则或取得屋宇署批准，分别只在申报程序。多层大厦的住宅单位，窗的最高点几乎必然离地面超过3.5米，整个更换铝窗的工程属第II级2.8项。

第II级的程序同样清晰：

• 由订明注册承建商（第II级）进行，无须事先取得屋宇署批准；
• 开工前最少7天向屋宇署提交表格MW03（开工通知）；
• 完工后14天内提交表格MW04（完工证明书）；
• 工程须符合规例订明的条件，例如不得增加悬臂式楼板的荷载、不得改动其他结构构件。

至于第III级的3.6／3.7项，程序更简单，只须在完工后14天内一次性提交表格MW05；但适用范围较窄：只限窗的最高点在离地面3.5米以内的情况，或只涉及副框的工程。所以承建商在报价前应先确认级别，不宜一概而论。另外，楼龄10年或以上的大厦属强制验窗计划涵盖范围，同样是接获屋宇署法定通知才须安排检验；全屋翻新时把老化窗框一次性换掉，日后大厦收到验窗通知时，单位的窗况自然从容得多。

30至50年楼龄单位的电力装置，普遍是另一个年代的产物：胶皮电线、只有保险丝而没有漏电保护的旧式配电箱、按当年电器数量设计的回路。《电力条例》（第406章）及《电力（线路）规例》规定，所有固定电力装置工程（新装、加装、更改、修理）必须由注册电业承办商聘用注册电业工程人员进行；完工之后、通电之前，负责的注册电业工程人员必须检查、测试并签发完工证明书（表格WR1）。WR1由住户保存，无须递交机电工程署，但它是整个电力工程合规的关键文件，入住前应向承办商索取。

机电工程署同时建议，在进行电力更改或加装之前，先委托注册电业承办商做可行性研究；而任何经修改的装置，都必须符合现行的法定安全要求。这正是全屋翻新通常整屋重新布线的原因：一旦动了装置，旧胶皮线、没有漏电断路器保护的配电箱、不敷应用的回路，都要提升至现行标准，逐段修补反而不划算。

另一个常见误解是“住宅每5年要做一次定期测试”。法例要求的5年一验（定期测试证明书，表格WR2），适用于核准负荷超过100安培的固定电力装置；在一般住宅大厦，这是大厦公用装置的责任，个别单位的核准负荷通常在100安培以下，并没有个人的5年WR2责任。

至于加大供电负荷，那是向电力公司另行申请的程序，与机电工程署的证书制度分开处理：申报单相或三相及所需安培数，并配合电力公司安排的装置检查。旧楼的现实限制在于：大厦的供电上升总线与公共开关设备年代久远，剩余容量未必足以让单一单位大幅加大负荷，有时还须视乎大厦方面的同意与配合。所以我们把负荷评估放在勘察阶段最前，先确认大厦供得起，才落实厨房设备与空调的配置，次序不能倒转。

旧楼最吸引人的地方，往往是实用的楼面与改造空间；但在旧结构之内重整格局，有几条界线必须先划清楚。第一条是结构：永远不要靠目测或敲墙声判断一面墙是否非承重，唯一可靠的依据是屋宇署存档的批准图则。拆除无须具备耐火等级的非承重隔墙属豁免工程；但拆除结构墙、梁或柱，必须由认可人士及注册结构工程师提交图则、取得屋宇署批准及同意方可进行。而厨房围护墙通常有耐火要求，正是豁免条款失效的典型例子。

第二条界线在厨房与卫生间。把封闭式厨房改成开放式，屋宇署的立场明确：拆除围封厨房的墙壁及门，可能影响结构安全并让火势蔓延；若该等墙壁及门属耐火构造，便不应拆除，合规的途径只有一条，就是由注册专业人士审视并核证合规的设计。以太古城为例：屋苑楼龄约40年，物业管理处于2023年张贴通告，提醒开放式厨房改动可能违反消防及《建筑物条例》规定；我们在该屋苑及同类旧屋苑的做法，是把合规审查放在设计之前，而不是设计完成后补救。至于把没有窗的“黑厕”（无窗卫生间）改作日常使用的格局，须设置机械通风，并须由认可人士参与及取得屋宇署批准。移动厨房或卫生间位置，亦会触及受监管的排水管工程（地面之上的排水管属小型工程第II／III级项目），须由订明注册承建商按所属级别的程序处理；其他常见项目如新砌非承重砖墙、垫高地面做地台，同样属小型工程。

把五个范畴放在一起看，旧楼全屋翻新其实是一个次序问题：先勘察（查图则、验水管与电路、评估供电容量、向物业管理处确认法定通知与屋苑规定），再定格局，最后才是物料与风格。次序正确，法规就不是阻力，而是帮你把预算花在看不见、但实际住起来有分别的地方。这也是为什么这类项目特别适合交由一间设计施工一体化的工作室统筹：持牌水喉匠、注册电业承办商、注册小型工程承建商与认可人士的网络，在同一个时间表之内协调，文件与工序一条线走完，业主只须面对一个负责人。我们替40年楼龄单位做规划时，第一次见面谈的往往不是风格，而是这张次序表。