香港滲水處理指南：先分辨源頭，再決定找誰

屋宇署把單位滲水的常見成因分為四類：排水管滲漏，可能來自樓上單位、相鄰單位或自己單位；供水管滲漏；樓板防水層或浴缸接口的防水失效或老化；以及雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。

屋宇署同時說明了令滲水難以追查的原理：水會沿著裂縫與管道尋找阻力最小的路徑，因此受影響的一方，通常是樓下單位，一般並非造成滲水的一方，而濕漬出現的位置也可能與破損位置相距一段距離。順著水漬去拆天花，正是業主最常拆錯位置的原因。

屋宇署亦列出建築物中若設計或監工不當便較易滲水的部位：天台、外牆、幕牆、窗戶、露台、工作平台、浴室、廚房、供水及排水管道、停車場樓面與地庫。落到一個住宅單位，實際需要排查的清單其實不長，所以逐項排除是可行的做法，而不是無從入手。

聯合辦事處有一份供業主自行檢查的單張，第一步是「觀察及記錄」四項資料：滲水位置在天花還是牆身、出現時間是持續、間歇還是雨後、潮濕程度與氣味顏色，以及外牆的排水管有沒有破損。這四項觀察，已經完成了大部分分辨工作。

單張列出各類源頭的徵狀：

• 樓上單位樓板內的排水管破損：滲水位置在廚房、廁所或浴室下方，滲水呈間歇性，範圍大致呈圓形，並且有霉味與發霉。
• 樓上單位樓板防水層失效：滲水位置在浴室、地面去水槽或淋浴範圍下方，滲水範圍相對較大而且濕度平均，或者出現在牆邊。
• 樓板內供水管滲漏：滲水位置有水滴落，並出現灰白色結晶沉積物，單張指出這反映有鹹水存在。

香港測量師學會補充了一個業主自己可以套用的判斷方式：留意滲水是持續還是週期性，以及是否與下雨天或日常洗澡有關。學會亦指出，沿外牆出現的滲水通常與雨水或外牆管道滲漏有關；而內牆的潮濕則可能與埋藏的管道有關，尤其是熱水管，因為熱脹冷縮的幅度與頻率都較大。

這一點令不少業主意外，但食物環境衞生署寫得很清楚：在一般情況下，雨水經樓宇的天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入，或者供水管滲漏所引致的滲水，不會造成公眾衞生問題，聯合辦事處不能根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）以妨擾事故處理。

換句話說，最典型的風季投訴，即雨水沿窗框或外牆滲入，並不在聯合辦事處的執法範圍之內。這是分流而不是拒絕。若雨水經天台或外牆滲入而涉及樓宇安全風險，例如混凝土剝落或鋼筋鏽蝕，又或者雨水管、污水管有損壞，個案會按《建築物條例》（第123章）轉介屋宇署處理，而這類轉介近年一直上升：2022年1,243宗、2023年1,436宗、2024年2,200宗。

所以雨水滲入的實際處理途徑，是循大廈管理的一方，即在涉及公用部分時經管理處與業主立案法團跟進，或者循民事途徑，並在涉及樓宇安全時由屋宇署介入。及早知道這條界線，可以省回原本會花在等待一個本來就不會受理的部門身上的幾個星期。

這也解釋了為何窗戶與外牆的狀況如此重要。測量師學會列出的窗戶滲水成因，正好是一場暴雨會逐一考驗的位置：窗框與混凝土結構之間的空隙未妥善填塞、窗框與窗扇變形（鋁窗尤其明顯）、窗頂缺少擋水條或防水披水、膠邊與防水膠料老化甚至缺失，以及冷氣機安裝不當。屋宇署的講法更直接：窗洞開得過大，是窗戶滲水的主要成因之一。

聯合辦事處於2026年6月17日公布、並由2026年7月16日起適用於所有新接獲個案的調查程序，已經改寫。坊間大部分關於這個流程的描述，現時都已經過時。

• 首階段加入紅外線熱成像。初步調查現時在原有的電子濕度儀之外，加入紅外線熱成像分析。
• 約14個工作天發出通知。當聯合辦事處有理由相信樓上單位是滲水源頭，會在接獲舉報後約14個工作天內發出「建議維修通知」（英文網頁稱為 Notification Letter）。政府自己的比較是，這比舊有流程提早約57個工作天。
• 28個曆日內完成維修。通知要求該單位業主自行檢查並在28個曆日內完成維修。
• 第二及第三階段同步進行。若維修期過後滲水持續，後續兩個調查階段現時同步進行，不再逐階段排隊。
• 檢驗費用不少於17,000元。對沒有履行責任的業主，聯合辦事處現時會追收不少於17,000元的檢驗費用。

有兩點需要說清楚。第一，這份通知本身沒有附帶罰則，執法仍然循第132章的妨擾事故通知與妨擾事故命令進行；自2025年8月17日起，不遵從妨擾事故通知的最高罰款為25,000元，不遵從妨擾事故命令為50,000元，另有每日450元及600元的罰款。第二，聯合辦事處一直不會就滲水位置濕度讀數低於35%的個案展開調查，這個門檻屬行政做法而非法例，現時仍列於其網站，而2026年的公布既沒有重申也沒有修訂。

報案之前，值得知道規模。聯合辦事處在2024年接獲47,299宗舉報，處理46,907宗個案，其中5,080宗找到源頭，4,874宗未能找出源頭而滲水持續。申訴專員公署已於2025年10月27日就滲水個案的處理展開主動調查，目前尚未公布結果。

責任由大廈公契決定的情況，遠多於由通則決定，而網上最言之鑿鑿的說法，也最常在這裡出錯。

根據《建築物管理條例》（第344章），業主立案法團須維持公用部分處於良好及可用的維修狀態與清潔狀況，並須採取一切合理需要的措施執行公契的責任條款。條例對「公用部分」的定義，是整幢大廈中除已由註冊文書指明由某業主專用的部分以外的部分，以及在未有如此指明時，附表一所列的部分；附表一涵蓋外牆與承重牆、地基、柱、樑等結構支撐，天台、簷槽與煙囪，以及水缸、水泵、污水渠、排水渠、糞管、廢水管、渠道、管槽、落水管與導管。

由於註冊文書可以推翻附表一，某一塊樓板或某一條管道是否公用部分，屬於個別大廈的問題。兩個單位之間的結構樓板，是其中最依賴公契界定的部分，而且很多時候本身就屬於公用部分，因此不應假設它必然是樓上業主的私人責任。先看公契，再談責任。

若責任一方拒絕處理，小額錢債審裁處受理不超過75,000元的金錢申索，包括財物損毀申索，並且不准聘用律師代表。超過上限的申索不可拆開以遷就審裁處的司法管轄權，但申索人可以放棄超出的部分以便在該處提出；75,000元以上至300萬元則屬區域法院的司法管轄範圍。業主亦可按《公開資料守則》向個案主任索取聯合辦事處的調查報告副本，作為支持申索的資料，不過並沒有官方資料說明該報告具有決定性。另外，自2025年7月起有社區調解先導計劃，訓練物業管理從業員協助以非訴訟方式處理單位之間的滲水爭議，屬自願參與。

滲水與保險之間最重要的分別，是「事件」與「狀況」之分。突發及意外的水浸損失，例如水管爆裂、樓上單位漏水、颱風期間雨水入屋，一般可循家居財物保險索償；而個人責任部分，則可能在自己單位漏水而損及樓下單位時作出回應。至於因管道老化、疏於保養或防水層失效而造成的漸進式滲水，會被視為自然損耗而列為不保事項。換言之，那道靜靜蔓延了一年的水漬，正正是保單最不會賠的一種。

市場上還有兩項常見不保事項：物業連續空置30日或以上時保障失效，以及受保人疏忽，例如颱風期間未有關窗。消費者委員會在2018年研究13間保險公司的22個家居保險計劃時發現，家居財物保障普遍包括水浸、水管爆裂與雨水滲漏所引致的損失，其中20個計劃包括第三者法律責任保障而保額與自負額差異甚大，並有10個計劃將樓齡上限定於40年。上述數字為2018年4月的資料，現時仍然成立的是模式而不是數字本身：滲水最常見的舊樓，往往需要個別核保。請以自己的保單條款為準，而不是任何市場概述。

業主會選擇髹油，因為水漬是看得見的問題；而它會回來的原因，在於機理。當水接觸到英泥或混凝土，會與當中的鈣質結合，並把可溶鹽帶到表面，水分蒸發後留下白色結晶，測量業稱之為白華。這些結晶會把油漆膜物理性地頂起，所以同一位置會反覆起泡。若未先確認牆身不再滲水，維修只是把時鐘重新校過。

正確次序並不好看：先確認滲水已止，然後剷底至穩固基層、髹上防潮底漆、批灰至平滑，最後才髹面漆。油漆是覆蓋在穩固而乾爽基層之上的飾面，它從來都不是防水措施。屋宇署本身的建議也是源頭先行：業主應直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠找出滲水成因，以便盡快維修。

屋宇署的指引裡有一句話，值得直接引用：進行裝飾工程時，應小心避免損壞原有的防水系統。香港測量師學會就裝修工程也有同樣的觀察，把安裝固定裝置、插座與線管等工序，列為會破壞防水層的原因之一。裝修本身是單位開始滲水的途徑之一；但它同時是唯一一個牆身與地台都打開了、可以從源頭而不是表面處理滲水的時機。

落到實務，關鍵是次序而不是產品：處理基層、在應力集中的角位與陰陽角做加強、分層做防水塗層，然後在鋪磚覆蓋之前先做蓄水測試。香港業界的蓄水測試時間，視乎公司由8小時至48小時不等，而測量業在調查工作中採用的專業基準是24小時。埋藏的供水管則在安裝之後、封入英泥之前，以最高供水壓力的1.5倍測試至少1小時，因為日後才發現問題的代價，是要拆掉已完成的飾面。

關於標準，也應該說得坦白。香港法例並沒有為現有私人單位的裝修，訂明防水料的種類、厚度、上牆高度或測試時間。法定要求是以性能為本：物料須適合其用途、外牆須以不透水物料建造、可能接觸潮濕的牆身須有足夠保護、設有供水裝置的房間樓面須能防止滲水、天台須能防風雨。坊間常引用的數字，例如防水層須沿各牆上返最少300毫米、浴缸與淋浴範圍上返2,200毫米、洗手盆或星盆後方1,100毫米，來自屋宇署針對2025年3月31日之後入則的新建樓宇指引，並不是你單位裝修的法定要求。香港裝修慣常做法是淋浴範圍上防水約1.8米，低於上述基準。沒有任何規定阻止一間設計公司以較高的標準作為自己的內部標準，而我們認為，浴室不是一個應該做到剛好合格的地方。

防水工程承辦商在香港亦沒有發牌制度。業界曾要求設立法定註冊或發牌制度，並未獲接納，現時存在的是建造業議會的自願性專門行業註冊名冊。這使責任落回統籌工程的一方：要把濕作工序排在正確次序、要在覆蓋之前完成測試，並且在一年之後出現問題時仍然找得到人。這也是我們以設計連工程方式承接全屋項目的主要原因，度尺、圖則、濕作工序與地盤監督在同一個工程進度表之內，由同一支需要負責到底的團隊處理；保養之所以有意義，是因為背後是同一批人。

如果單位現時有潮濕迹象，而裝修又在可見的將來，兩件事一併處理，會比分開處理實際。把平面圖與受影響位置的相片傳給我們，我們會直接告訴你，那是一項保養工程、一宗應交由聯合辦事處或管理處跟進的個案，還是一件應該納入裝修一併解決的事。